MADOKA（マドカ）です！40歳からあと5年でサイドFIREを目指している者です！
実は今年(2022年)の8月に新たに古家戸建を購入しました！
この記事を書いているのは2022年10月下旬ですが、現在リフォームの真っただ中であります。
この記事では少し前を振り返って
物件の購入にいたるまで
を記事にしていきたいと思います！
今回の記事では
・古家物件の見つけ方
・ライバルとの攻防
・筆界確認の実体験
について知りたい！と思う方にお勧めです。
今回購入した物件概要について
2020年に2棟そして2021年に1棟を購入し、リフォームを経て無事それぞれご入居様がついていただき、現在何とか満室経営ができております！ありがたや～～。
キャッシュフローも少しづつ増えており、投資金額も順調に貯まってきました。
今年（2022年）中にもう1棟ほしいなぁ…
と考えておりました。。
これまでの僕の物件の探し方と言えば、
何度も紹介してきた「全国古家再生推進協議会®」が毎月開催する「物件見学ツアー」に参加して、
「古家再生士®」と物件巡りをし、気に入った物件があればリフォームの内容を見積もるとともに、
予算内で購入できるか利回りから逆算して物件に指値（値引き交渉）を経て、
売主と折り合いがつけばめでたく購入…というパターンでした。
ただし、今回の物件についてはいつもの物件見学ツアーに参加しての購入ではなく、
僕自身が不動産サイトを眺めていたら偶然見つけて直接仲介業者さんに連絡を取ったことが決め手となった初めてのパターンとなりました。
・物件販売価格:270万円
・78㎡二階建て戸建
・ガレージ1台あり
・僕の自宅から車で15分と近い
・最寄駅徒歩11分
これだ！と興奮しつつ、物件の掲載サイトへ連絡。
とにかくスピードが重要！と思い、翌日のアポを取り付けました。もちろん、本業の会社には有給休暇を申請します笑
いざ！物件内見へ！
掲載されているサイトから仲介会社へ連絡をすると、
この物件はすでに8名さまの内見ご予約をいただいております。それでもよろしければ…
とのこと。
予想通り、皆さんになる物件のようです。
掲載された当日にこの物件を知れた僕はラッキーでした。
すぐに連絡できたことで、翌日の土曜日に内見できることが決まりました。
掲載日が金曜ということで、きっとこの土日で売れてしまうことは間違いないでしょう。
すぐに古家再生士® にも連絡！できれば当日同行してもらい、現場を見てもらったうえで、その場でリフォーム見積もりを算出して、利回りが担保できるかの判断をしたい、と思っていました。
Nさん
わかりました！ぜひ一緒にいきましょう！
無事、いつもお世話になっている古家再生士® Nさんにも同行アポ取得！！
古家再生士®も、同行することでご自身が担当される修理物件が新たに決まるかもしれないので、お互いにメリットがあるのです。
そして内見日当日。
アポの時間は13時からでしたが少し前に現地入りし、事前に下見をしようと現地にて外観をチェック。
駅からも徒歩11分で十分歩ける距離。
加えて少々小さいけどガレージも完備。
大きなクラック(ひび割れ)等もなく、外目からはかなりよく見えました。
ちなみに、下見をしてもまだアポまでに時間がありましたので、これまた事前に調べておいた近くのお蕎麦屋さんでパチリ。
こういうのが、楽しみでもあります笑
そうこうしているうちに約束の時間となり、再度現地へ向かいます。
第一印象としては、
変わった間取りだなぁ…
ということ。。
一階部分では、玄関に入って南側に4.0畳ほどの洋室がありますが、こちらの天井までの高さが2メートル弱ほどしかありません。
二階部分では、階段から続く4.5畳の和室からさらに小階段で3.1畳の洋室につながっています。
そして何やらかなり獣臭い…笑
聞くところによると、以前は”犬のブリーダー”が住居兼作業場として使われていたとのこと。
とはいえ、1階のDKやそれに続く洋室は広々していて解放感があるし、間取りの珍しさもよい感じに活かしてウリになるような気がしました。
臭いについても、リフォームを進める中で気にならないレベルまでにはなるな、と思いました。
ライバルとの購入競争について
古家再生士の見立てによると
リフォームの見立てはおよそ285万円程、とのこと。
物件の掲載価格は270万円。
つまり、物件＋再生価格は555万円。
つまり、6.01万円以上の家賃設定が実現できれば利回りは13％以上となることがわかりました！
・物件＋リフォーム価格＝555万円
・555万円×13％＝72.12万円（年間家賃）
・72.12万円÷12か月＝6.01（月間家賃）
想定家賃はおよそ6.3万円前後とみていたため、予算内に収まることがこの場で分かり、物件自体も総合的に満足が行くレベルでしたので、申込をすることに決めました！
申込書には「購入希望価格」を記載する欄がありますが、ここに「満額」を書くか、「値引き価格」を書くかがライバルとの駆け引きでもあります。
当然、1円でも安く買いたいですし、ほとんどの場合、いくらかの「値引き価格」を書くことが多いと思います。
ただし、今回は十分に勝算があると踏んで、「満額申込」をすることに決めました！
しかし…
本日、満額申込を入れていただいたのはMADOKAさんだけでした。ただ…
明日の内見者も多数いらっしゃることから、それ以上の価格で購入意思がある方がいるか確認したい、と売主さんがおっしゃってまして…汗
なにぃ！？満額で入れているのにそんなのアリ！？？ さらに驚くもう一言。。
ついては、残置物撤去費用のおよそ30万円、つまり300万円を出していただけたら、MADOKAさんで即決する、ともおっしゃっております。
まさに売り手市場。魅力のある物件であると、こんな理不尽もまかり通ってしまうのですね。。
おっしゃりたいことはわかりました。でも満額で入れておりますし、それ以上出すつもりはないとお伝えください。また、私も明日までに決まらなければ別な物件を探すつもりです。
ご連絡お待ちしております。
とお返事しました。。正直、プラス30万円くらいならギリ我慢できるのですが、これ以上要望を増長させないためにも腹を据えた、というわけです。
そして翌日…夕方19時ごろ。一向に連絡がなく、「ダメだったのかな…」と覚悟を決め始めました。
念のため仲介業者さんに
「ダメでしたかね？？」とショートメールを送ると、すぐに折り返しのTELが。
ご連絡が遅くなり申し訳ございません。今しがた最後の内見が終了し、結論としてはMADOKAさんにご購入いただけることが決まりました！
うお～～！まじか！嬉しすぎる！！
ダメだった時の覚悟をしていただけに、本当にうれしい笑
かくして、何とか無事に売買契約に進むことができるようになりました。
売買契約日は6/24となりました！
しかし…またまた思わぬトラブルがあったのです…！
筆界確認（境界をはっきりさせること）が必要ですと！？
売買契約を取り付けた翌々日。仲介業者さんより一本の電話が。。
ひとつ問題が発生しておりまして…実は、隣地に本物件の屋根部分が「越境」している可能性があります。弊社の方針として、越境については事前に境界をはっきりとさせる「筆界確認」の後、隣地さんと合意の上、契約を結ばなくてはなりません。
えぇ～～。。なんかまたメンドクサイ。。
大手企業ならではのリスクヘッジと感じました。
一方で、確かに契約事後に万一、境界のことで隣地とモメることも大いにあり得ることで、考え方としては事前に知ることができてラッキーかもしれません。
今後のタスクとしては
・土地家屋調査士による筆界確認
・越境が確認された場合、隣地さんとの協議
・想定されるケースとしては「①越境を認める合意書を取得する」or「越境部分の土地を譲り受ける」のどちらかになりそう
ということでした。
すべて土地家屋調査士が代行して実施していただけるとのことですが、まずは隣地さんと話しができないと何も始まりません。
早く話が済んでほしい…と祈りながら、いつになるやもしれない時間を待つことになりました。。
結局、結論としては筆界確認が完了したのは約1か月後でした。想定内の範囲で良かったです。
そして越境の扱いについては…
・結論、越境している
・しかし、該当の土地自体、今後も使う予定はないため、越境していても問題ない
・よって、「越境していてもOK」の同意書を書いてもらえた
ということになりました。
いや～すんなりとご了承いただけてよかった。。
ちなみに、土地家屋調査士への一連の業務委託料は合計「11万円」でした。。
これくらいで将来にわたる不安が解消できたと思えば安いもの！！と思うことにしました。。
まとめ
いかがでしたか？
やはり自分が良いと思った物件は他の人にも同様に良く見えるものです。
一時の感情に流されて、想定以上の価格で購入してしまうと、あとあとになってもずっとキャッシュフローが担保できず、最悪の場合不動産ならぬ「負動産」になってしまう恐れがあります。
また、古家は増改築も行われていることも多いため、「越境」している可能性も多くあると思います。
今回は仲介業者さんの会社の方針により、未然に防ぐことができましたが、場合によってはこちらも後々面倒なことになるケースも想定されます。
一つ一つ経験値を高めて、「負けない」資産形成をすることが大切ですね！
また近々、この物件の再生記録を随時アップしていく予定です！これからもお楽しみに！
最後までお読みいただきありがとうございました！！
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