MADOKA（マドカ）と申します！40歳から5年でサイドFIREを目指している者です！
過去の記事でずっとご紹介しておりました4棟目物件の入居募集内容がようやく固まりました！
今回の記事は
14%の表面利回りを目指して決めた「募集条件」について
をご紹介したいと思います！
入居募集をかけるのにあたり、条件面をどのように考えるべきかを知りたい！
と言う方に特にオススメの記事です。
ちなみに、前回の記事で、
玄関の鍵が外れない！！
ということを書きましたが、結局その後どうやっても開かず、差し込んで余っている部分をぶった斬ることでようやく取り出せました笑
工事業者の方がいつでも出入りできるように、キーボックスに鍵を入れておいたのですが、突然キーボックスが壊れてしまい、蓋が開かなくなって、サンダーで強引に切り込みを入れて取り出した時についたキズのせいだったよう。。
頼むぜ…
物件の特徴
さて、それでは気を取り直してまずは物件の概要です。
・戸建（二階建て）
・ガレージ付き（軽自動車のみ）
・4LDK
・78平米
・最寄駅から徒歩11分
・築51年
続いて、この物件にかかった費用です。
・物件価格：270万円
・リフォーム価格：285万円
間取りはこんな感じ
以上、少し変わった間取りですが、ガレージ付きで78平米の戸建（小さいながらも庭スペースも有り）としては、まずまずお買い得だっのでは、、、と思っています！
リフォームのビフォーアフターは下記の記事をご覧ください。
決めた内容とその考え方について
それではいよいよ入居募集の打ち合わせを管理会社の担当Sさんとすることになりました。
まず、担当Sさんが現地を見に行って確認してもらった上で、僕のイメージとのすり合わせをしました。
見に行ってこられて、実際にどのような感想でしたか？？
少し坂の上にある立地ですので、利便性は少し下がるかもしれませんね。
あと、変わった間取りなので好みが別れそうです。
それと、ターゲットとしては、間取りからして2〜3人家族。お子様と暮らす比較的若いご夫婦かと思われます。
ぶっちゃけ、家賃設定としてはいくらくらいだと妥当そうですかね？？
ガレージもついてますし、リフォームもしっかりしてますし…
6.5万円を基準にすれば良いかな、と思ってます。
僕もそのあたりかと思ってました！
ちなみに敷金礼金はどのようにお考えですか？？
なるべく入居をはやめたいので、どちらもゼロにしたいと思っています。
良いと思います。加えて、ペットと暮らしたいと言う需要もあるため、「ペット相談可」として、その頭数や種類に応じて適宜敷金を相談する….という打ち出しにしてはいかがでしょう？
いいですね！！それでいきましょう！
ということで、細かい条件面がまとまりました！
ちなみに、僕が想定したいた家賃65,000円については、物件取得費用の表面利回りから計算をしておりました。
今回は表面利回り14%で計算をしております。
①物件価格：270万円
②リフォーム費用：285万円
③期待表面利回り：14%で設定
④期待家賃：｛（①+②）×14%÷12ヶ月｝=6.475万円
つまり6.475万円以上であれば表面利回りの期待値を超えることができる、と言うわけです。
今回は僕の期待家賃がたまたまそのままズバリ、担当Sさんと意見が一致したのですが、その前段ではエリアの家賃相場のポテンシャルを測るため、リサーチが必須となります。
エリアリサーチの方法については下記に詳しくまとめておりますので併せてご覧ください！
まとめ
・月額家賃：65,000円
・敷金：基本0円。ただし、ペットの頭数や種類により適宜調整する
・礼金：0円
※ターゲット層：お子様連れの若いご夫婦、2〜3人家族、ペットと住みたい方
以上で条件面は整いました！
この内容で早速担当Sさんにマイソクの作成が完了次第、募集開始をしてもらいます。
さー、なるべく早く、良い方とご縁が繋がりますように！！
最後までお読みいただきありがとうございました！
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