MADOKA（マドカ）と申します！40歳から5年でサイドFIREを目指している者です！（現在42歳、あと3年…）
前回の記事で、”最初に買った物件”について、そのきっかけをお届けしました。
この記事ではその”最初に買った物件”の
売買契約で仲介手数料が発生しなかった話
リフォームした物件のBefore・After
について記事にしたいと思います！
売買契約って何をするの？
実際の完成した物件を見たい！
という方にお勧めの記事となっています！！
生まれて初めての売買契約！仲介手数料は無料！？
ようやく手に入れることが出来た最初の一棟。
失敗することの恐れから、知識ばかりが増えていく一方で行動に移すことができなかったここ数年。
きっかけはWEB物件ツアーへの参加によるものでした(くわしくはこちらの記事をご覧ください)。
重い腰を上げて思い切った行動を取るきっかけとは、意外とこういった「見えすぎないようにすること」にあるのかも知れません。。
さて、ツアーの後に購入意思を表すための「買付申込書」に購入希望金額を記載して提出します。
買付申込書をツアー主催者にPDFにしてメールで送り、そこから売主さんへ送ってもらいます。
そして、この時はまだよく理解できていなかったのですが、本物件は
不動産業者による直接販売のため、仲介手数料が発生しない
ということでした！ラッキー！！
少し解説させていただくと、不動産売買では
①売主さんがいて、
②物件を購入する買主さんががいて、
③その両者をマッチングさせるための仲介業者がいる。
という構図が多いです。
比較的少数派ですが、たまに
売主さん＝不動産販売業者
である古家物件もツアーで扱われることがあります。
その場合は直接販売となるため、本来見積もっておくべきの仲介手数料が無くなる、というわけです。
僕が最初に買った物件はこうして仲介手数料はかかりませんでした。ラッキー！(2回目、笑)
最初に買った物件はこんな古家です
さて、売買契約も無事完了し、いよいよ物件の工事に進むことになりました。
まずはざっと物件をご紹介します
・戸建で二階建て
・外壁が古家にしては珍しいサイディング
・割と広めでキレイ(古家にしては)
・近隣に再生事例があり、成功率高め
・何より安い(220万円)
・駅から少し遠い(徒歩22分)
・駐車場なし（近隣に月極駐車場はある）
・獣臭がキツい(恐らく前居住者はペット多頭飼いしていた？)
・隣人が怖そう(タトゥ入ってる←実際にはすごく良い方でした笑)
といったところでしょうか。。
何分、初めての物件だったため、当初はこの条件が良いものかどうか良く分かっておりませんでしたが、今となって振り返ると、このスペックでこの価格であればかなりお買い得だったと思います。
そして、古家再生士®によるリフォーム計画が説明されました。
物件ツアーでの説明の通り、事前見積もりは総額230万円也！
ちなみに、ここからの追加予算は一切ありませんでした！さすがプロの仕事！！
また、この最初に買った物件でも、リフォームにはローンを使いました。融資の考え方については下記の記事も併せてご覧ください！
どうしても、古家だけに予想外の瑕疵がありそうだと考えてしまいますが、古家再生士®は長年の経験より、事前にしっかりと見るべきポイントはしっかりと確認したうえで、想定内の範囲の中で物件の購入と施工を検討していただけます。
まったくの素人の僕でしたが、一から丁寧に説明してくれて、僕自身も自分の物件を勉強材料に知識が蓄えられたと感じています。
やはり「実体験に勝るものは無し」だと思います！！
そして大事な想定家賃とキャッシュフローについて！
購入価格220万円＋リフォーム代230万円＝450万円
(A)想定家賃5.5万円の場合、年間家賃収入66.0万円 ➡ 利回り14.66％
(B)想定家賃6.0万円の場合、年間家賃収入72.0万円 ➡ 利回り16.00％
というわけで、想定家賃はMIN5.5万円～MAX6.0万円で決定しました！
戸建物件では、13％以上の利回り（連棟物件は14％以上）が一つの目安でおいています。。
エリアの賃貸需要と同様の再生事例を振り返ってもこの価格設定で十分勝算があると見込みました！
リフォームBefore Afetrビフォーアフターを大公開！
それではお待たせしました！
この物件がどのように変貌を遂げたのか、ビフォーアフター形式でお届けします！
まずはリフォーム前の間取り図をご覧ください。１Fは洋室とDKの間の押入れを取っ払ってLDKしました！それでは写真でご覧ください★
玄関と続き廊下
壁は塗装し、フローリングも新しく！
反対側から見るとこんな感じ
1F東側の洋室は壁も床も古めかしい状態
押入れを取っ払い隣のDKと繋げました。10.5帖広々LDKへ変身！！
LDK化する前の狭いDK
東側の洋室と繋げたLDKを西側DKからみたところ。光も入りやすくなり明るくなりました。
お風呂は脱衣所がなく、DKから直接服を脱いで入るスタイルでした
脱衣所を新たに造作！ついでに選択パンも設置しました
（脱衣所の中にちらっと写ってます）
古めかしいお風呂
混合水栓とシャワーヘッド，さらに追い炊き機能完備の給湯器に交換！バスシートも新しく！
2F東側の和室は畳も古く、土壁もかび臭い
壁・天井をきれいに塗装し、畳も表替えしてすっきりと！
２F西側和室も南側同様、かび臭い
天井とかべをきれいに塗装し、ふすまもこんなにオシャレに！ボルドーカラーの壁がアクセントカラーに変身しました。
まとめ
記念すべき”最初に買った物件”の買付、売買契約、そしてビフォーアフターまで一気にご紹介いたしました。。
実際に自分のお金で資金投入して、リスクも取りながら進めていくことで、自分自身の成長と学びのスピードが加速度的に早まった気がします。
その中でも、再現性が高く、数ある不動産投資の中でも特に投資金額が少なくて済むこの古家再生スキームは僕にとってぴったりと合っていると感じています。
ちなみに、すでに古家を手に入れている、または手に入れる目処が立っている方については、ハピすむで大まかなリフォーム費用を調べることも出来ます。
ハピすむでは全国1000社以上のリフォーム会社からお近くの地域で、ご希望の条件に合わせて優良リフォーム会社を探して無料で複数社の見積りを算出してくれます。
まずはどんなプランがいくらくらいで出来るのか？を知りたい方は下記リンクでチェックしてみてください。
【見積もり比較】リフォーム会社紹介｜ハピすむ
さて、次回の記事では、実際にリフォームが完成した物件の客付けについてお届けしたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました！次回もお楽しみに！！
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