戸建ての古家、念願の5棟目物件を購入しました！【事業的規模】となりました！

MADOKA（マドカ）と申します！４０歳からあと５年でサイドFIREを目指している者です。

タイトルにもある通り、今回、念願である5棟目の古家戸建て物件を購入することができました！

なぜ念願かというと・・・

不動産業態の個人事業主としては『5棟10室』という規模が『事業なのか否か』の線引きとなることより、

「とりあえず、初めはここを目標としよう！」と

常々考えていたからです。

昨年はなかなか良い物件と出会うことが出来ず、「今年（2023年）中は5棟目は買えないかな・・・」と思っておりましたが、思わぬ出会いがあり、購入にいたりました。

今回はその時の状況を記事にしていきたいと思います。

不動産の「事業的規模」とは

不動産賃貸経営における「事業的規模」とはどんな状態であるのでしょうか？国税庁のホームページにある定めより、解説をしていきたいと思います。

不動産などの貸付けによる所得は、不動産所得になります。

不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われているかどうかによって、所得金額の計算上の取扱いが異なる場合があります。

不動産貸付けが事業として行われているかどうかの判定については、次のとおりです。

国税庁ホームページ：No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分

事業的規模は「5棟10室」

不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。

ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

国税庁ホームページ：No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分

事業的規模になるとどうなる？

不動産の貸付けが事業として行われている場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点のうち主なものは次のとおりです。

（1） 賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、不動産の貸付けが事業として行われている場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。

（2） 賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、不動産貸付けが事業として行われている場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。

（3） 青色申告の事業専従者給与または白色申告の事業専従者控除については、不動産貸付けが事業として行われている場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。

（4） 青色申告特別控除については、不動産貸付けが事業として行われている場合、正規の簿記の原則による記帳を行うなどの一定の要件を満たすことにより最高55万円の控除を受けることができます。

この55万円の青色申告特別控除を受けることができる人が電子帳簿保存またはe-Taxによる電子申告を行っている場合は、65万円の青色申告特別控除が受けられます。

なお、それ以外の場合の控除額は最高10万円となります。

青色申告特別控除については、コード2072「青色申告特別控除」を参照してください。

国税庁ホームページ：No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分

購入した経緯について

希望エリアではなかった

今回購入した物件は、もともとは私が希望しているエリアではありませんでした。

希望していたエリアは、「自宅周辺エリアの物件」でした。

しかも、私の中でエリアの優先順位は結構高めであったこともあり、通常では購入する際の検討にも入ってこないです。

ではなぜ検討するに至ったのか・・・その答えは

「欲しかった物件をライバルに取られてしまったから」です！！

ライバルに欲しかった物件を取られてから火が付いた

実は、この物件を購入するひと月ほど前、僕がめちゃくちゃ欲しかった物件がありました。

自宅周辺エリアにあり、しかもめちゃくちゃ立地が良い場所で。予算内の物件でした。絶対に欲しい！と思い内見に行きましたが、結論でいうともう一人の希望者（Aさんとします）にくじ引きで負けてしまい、泣く泣く諦めることになってしまったのです。

その時は11月。。それからというもの、絶対に今年中（2023年中）に物件が欲しい！！という欲望に火がついてしまったのです。

それからというもの、全古協（全国古家再生推進協議会※ホームページはこちら）の古家再生士にも頻繁に連絡を入れるようにし、良さそうな物件があればぜひ教えてほしい旨、お願いをしたり、

不動産仲介会社さんにも色々と物件の問い合わせをするように行動を続けていました。

そしてひと月後の12月、、、

全古協から、ある物件の臨時物件ツアーのお知らせが入りました。

希望のエリアではないものの、大阪御堂筋線の駅から徒歩12分、そして予算内ということでツアーに参加することになりました。

またもやライバルとの争奪戦へ

ツアーの参加者は僕を入れて５名。その中には上記で僕がくじ引きで負けてしまったライバルのAさんもいらっしゃいました。

物件の内見後、買い付け希望を出した人は、僕となんとまたAさん！！

お互い、「またですか～笑」といった感じでした。

今回の勝負はなんと・・・「黒ひげ危機一髪」。。先に飛び出させた人が勝ち。このあたり、ツアー主催者の遊び心が感じられます笑

一本ずつ剣を樽に刺していきますが中々決まりません。

そのまま勝負は続き、なんと最後のひと刺しで僕が黒ひげをGET（飛び出し）することができました！

購入した物件のスペック

それでは、実際に購入することになった物件のスペックを紹介します！

まとめ

この記事を書いているのは2月8日ですが、現時点で絶賛工事中です！

完成・引き渡しは3月の予定です。また追って、工事の様子などを発信していきたいと思います！

お楽しみに！！