MADOKA（マドカ）と申します！40歳からあと5年でサイドFIREを目指している者です(現在42歳、あと3年…)。
2棟目の物件は、WEBで現地を見ないまま購入を決めた結果、信じられないほどの急な坂の上にあることが分かりました。
果たして入居者がついてもらえるのか…かなり不安を抱えつつ…
やるぞ！と腹を決めた上でリフォームが完成しました！！
この記事ではそれからお客様が入居してくれるまでの過程を記事にしたいと思います。
2棟目に購入した物件シリーズの最終編となります！
今回の記事では
問題点のある物件のウリを明確にして、入居者をいち早く探す方法
について知りたい！という方には特にオススメです！最後までお楽しみに！！
管理会社との打ち合わせで決めた条件とは
売買契約が滞りなく完了し、晴れてこの物件の所有者となりました。
不安は変わらず拭えないものの…
やるっきゃない！
と気持ちを切り替えて、管理会社の担当の方と家賃などの賃貸条件面について、打ち合わせに臨みます。
ちなみに、管理会社の方は古家再生士®︎よりご紹介いただきました。
このエリアでは数年前から数多くの再生事例があり、古家再生士®︎がその全てをお任せしている、信頼のおける管理会社とのこと。
全国古家再生推進協議会®︎で実績のあるエリアでは、こういったイチから各方面のパートナーを探す手間を省くことが出来ることも大きなメリットだと思います。
古家再生士®︎と管理会社の担当者と僕で話し合い、決めたターゲットは以下の通りです。
・神戸市内で働く
・20〜30代の
・若い世代の夫婦、カップル
ターゲットを想定して条件面はこのように決めました。
・初回打ち出しの家賃は50,000円
・敷金、礼金ゼロ
・ペット1頭は無料でok
(2頭だとプラス3000円でok)
物件価格が極端に安いため、戸建ての表面利回りの目安にしている「13%」を達成するには、ぶっちゃけ3.9万円あれば足ります。
・年間家賃:46.8万円
…360万円(物件価格65万円+リフォーム代295万円)×13%=46.8万円
・月の家賃:3.9万円
･･･46.8万円÷12ヶ月＝3.9万円
戸建の表面利回り目安の13%で計算すると、月額家賃3.9万円。
それくらいなら、キツい坂の上でも、これだけキレイな物件なら気に入ってもらえる人がいるかも…いるに違いない！！
いや待てよ…それは最低の場合と考えて、初めは大きく打ち出して、それで決まれば最高、もし長引くようなら一気に値引きをしてお得感を出そう！
という計画で進めることにしました。。
やり方次第でイケる気がしてきました！！
中々入居者が決まらない！次なる一手は？
こうして家賃などの条件も固まり、いよいよ客付けスタートしました。
今回も、待つだけではなく自分でも動きます！
物件の入居者ターゲットがいるであろうエリアの不動産仲介業者さん計21店舗へ、物件の紹介をしに回りました！
物件の紹介をし、マイソクを渡して、名刺をいただいてきました。
帰宅後は、名刺に書かれてあるアドレス宛にダメ押しのリマインドメールを送信！！
○○不動産 代表 ○○様
いつも大変お世話になっております。
本日、入居者募集の件でお伺いしました戸建物件オーナーのMADOKAです。
お忙しい中ご対応いただき、誠に有難うございました。
【当物件のメリット】
・大容量屋根裏収納あり
・トイレ、シャンプードレッサー新品
・古家再生師®︎によるデザインリフォーム物件
・ペット飼育可(ネコちゃんもOK)
・私道にバイク、自転車など駐車可
※多少の賃料交渉は可
以上改めまして、該当物件の資料および写真をお送りさせていただきます。
ご縁がありそうなお客様がいらっしゃいましたら、ご紹介のほど何卒よろしくお願いいたします。
また何かご不明な点があればいつでもお問い合わせください。
以上、よろしくお願い申し上げます。
こんな感じのメールを営業周りした直後に全店送信しました。
これだけやっていれば完璧だろう！
と思っていましたが…
〜1ヶ月経過〜
未だ決まらず。。
というか、問い合わせ自体もあまり来ない。。
やはり5万円は攻めすぎたかな…しかし、これは想定内。。
ということで、対策第一弾！！
家賃減額：5.0万円→4.9万円
広告料：2ヶ月→3ヶ月へ
家賃は4万円台へ、そして仲介業者へお支払いする広告代を家賃の3ヶ月分へ増やしました！
これで、入居希望者も、仲介業者も嬉しいハズ。
〜2ヶ月経過〜
現れない まだ現れない 入居者が
思わず一句詠んでしまうほど反応がありません。。
さすがに焦りが募り、古家再生士®︎にも相談してしまいました。
条件面の改訂もしてますし、営業周りもされていますので、今打てる手は打っています。
ご縁とタイミングなのでここは辛抱です…次期、良い結果に繋がると思いますよ！
なるほど…と思いつつ、とっておきで考えていたプランBを発動させることにしました！
・家賃減額：4.9万円→4.5万円！
・広告費据置：3ヶ月分
それに加えて
【初期費用無料キャンペーン】
・鍵代16,500円
・保険20,000円
・保証25,000円
合計61,500円(税込)
を、オーナー負担します！
つまり、敷金、礼金、初期費用をゼロ！にします。
この時発生していた最大の問題点は「空室期間が長く発生していること」。
広告費は家賃の3ヶ月分+初期費用無料＝計20万円超の負担は大きいものの、それでも5ヶ月分の家賃で回収できる、と考えました。
空室期間がひと月増える度、家賃を垂れ流していることになる。
それならその分を必要経費として対策に盛り込もう！と考えたわけです。
そしてとうとう、その時がやって来るのでした…
そしてついに！見つかった！！
〜3ヶ月経過〜
作戦プランBを反映させた資料を持って、またターゲットエリアの仲介業者さまへご紹介(営業)回りに向かいます。
そしてついにその時がやって来ました。
数軒目に訪問したK不動産さんより驚きの一言が！！
ああ、オーナーさんですか。
こちらの物件でしたら、丁度今日内見されたお客様がかなり興味を持たれていましたよ！
まじか！嬉しすぎる！！
条件面もかなり良くなってますので、何とか決めてください！！よろしくお願いします！
と祈りつつ迎えた翌日。。
MADOKAさん、内見いただけた方から無事お申し込みいただけました！
申込キターー！！
うおーー！やったぜー！！！
その後、保証会社の審査も無事通過。
こうして入居募集を開始して3ヶ月めにしてようやく入居者さまが決まりました！
まとめ
最終的に決まった家賃と利回りは以下の通り。
・家賃：4.5万円
・表面利回り：15%
こうして、いろいろと心配した物件でしたが、結果的には現在でも僕が所有する物件の中でも一番の高利回り物件となりました！
いかがでしたか？
ちなみに、入居者さまへ懸念した坂のことを聞くと、
こんな坂、坂のうちに入らない
というパワーワードをいただきました笑
聞くところによると、自然豊かな土地で過ごされたこともあり、これくらいの坂の上り下りは問題にならないとのこと。
改めて、自分だけの尺度で物事を考えてはいけないなぁ…と思った次第です。
またこの物件でもその後記事にしたい出来事がありましたので、追ってご紹介したいと思います★
最後までお読みいただきありがとうございました！
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