MADOKA（MADOKA）と申します！40歳から5年でサイドFIREを目指している者です！
購入、リフォーム、管理会社の契約を経て、いよいよ入居が決まりました！
過去の記事はこちらもご覧ください
結論から申しますと、決まった家賃はなんと7万円！表面利回りは14%超！そしてそのほか想定外のことがひとつ…
個人の「住居」ではなく、お仕事としての「事務所」としてお借りいただくことになりました。その中で、これまた色々と学びがありました！！
今回の記事はこんな方にオススメです
・家賃設定と賃貸需要の調べ方を知りたいという方
・個人ではなく、事務所での使用目的を依頼された場合の税金等の違いについて知りたい方
まずは家賃設定！どのように決める？
管理会社が決まり、いよいよ入居募集を開始…したいところですが、まずは条件面の検討が先です(当たり前ですが)。。
まず、大事なことは
【家賃設定をいくらにするか】
です。
こちらの記事でも書きましたが、古家再生推進協議会®️の教えとして
「利回りと想定家賃から、投資金額を考える」
という鉄則があります。
例えば
【期待利回りを想定】し、
【家賃を想定】してから、
【投資金額(物件+リフォーム費用)】を確定して、
【その投資金額以内でしか買わない】ため、
想定家賃さえしっかりと考えられていれば、利回りをほぼ必ず達成できるというわけです。
【計算方法の例】
・リフォーム価格：150万円で見積もり
・想定年間家賃：60万円（月5万円）と想定
・期待利回り：１５％と想定
【物件価格の計算方法】
総額費用の算出：60万円÷15％＝400万円（物件価格＋リフォーム費用の総額）
物件価格の算出：400万円ー150万円＝250万円
…つまり希望する物件価格は250万円以内！となるわけです
では、【想定家賃】はそもそもどうやって決めれば良いのか？について、僕のやり方をお伝えいたします。
結論から言います。これです。これが最強です。
※製作者様、本当に助かっています。今後とも是非末永くメンテナンスいただければとてもとても、助かりますm(_ _)m
これ、すごいんです。エリアで検索して、物件のタイプを入力すると、
・家賃
・募集開始からの空室期間
・募集開始から満室になるまでにかかった期間
が、即座にズラっと検索出来るんです。
もう、これがあればほぼ情報としては不足しないのですが、それ以外に使う情報としては、
です。
こちらもとてもオススメなサイトです。
エリア情報で検索をかけると、賃貸需要の高さを色別で一目で視覚的に認識出来ちゃいます。
(HOME’Sさん、いつも大変助かっています！)
後の物件の場合、上記の二つのやり方プラス、管理会社の担当さんにも賃貸需要をヒアリングして家賃を決めました。
・MAX：70,000円
・MIN：65,000円
希望としては67,000円前後としました。
通常、家賃交渉も入ることが多いので、最初は70,000円で打ち出し、様子を見ることとしました。
募集開始から2日目でご入居様が確定！
それじゃ〜はじめは70,000円から始めますねー、と管理担当者のSさん。
ウチは管理だけじゃなく入居付も強いですから！
と心強い一声。。
とはいえ、今回の物件は「専任媒介契約(仲介業者は限られるが、大家さん自身は入居者を見つけてきても良い)」でしたので、僕自身も周辺の賃貸仲介不動産屋さんを周り、この物件のご紹介をしようと思っていました。ところが！
MADOKAさん、満額で申込いただきました！！
なんと、募集開始してから2日目に入居申込が入ったとのこと！！しかも満額ということは7まんえん！Sさん、すげえ！！
とは言え、ひとつ想定外のことがあるとのこと。それは何かというと…
お住まいの目的ではなく、お申込書様の営んでいらっしゃるお仕事の「アトリエ（事務所）」として契約したいとのことなんですが…
へー。そーなんだ。そんな需要もあるのね〜。いいっすよー。念の為に古家再生士®️にもきいてみますけど。
と簡単に考えておりましたが、古家再生士の方に聞いてみると
MADOKAさん、住居ではなく、事務所として賃貸契約を結ぶ際は、消費税を納める必要があります。それと、火災保険も増える可能性があります。
えっ！なにそれ？安くなるの？と思いつつ、よくよく調べてみると
・事務所として賃貸契約を結ぶ場合、「消費税」を収める必要がある
・火災保険も事務所の場合は割高になる
ということがわかりました。。
そもそも消費税とは、事務所でも住居の場合でも本来すべからく発生して、確定申告で収める必要があるのですが、消費税が我が国で導入された際になんやかんやあって、「住居の場合は収めなくていいけど、事務所は別ね」ということになっていたらしい。。
念の為にお世話になっている会計士の方と保険会社の方にも聞いてみましたが、それぞれもれなく「その通り」とのこと。。
そうなると家賃は
70,000円→実質63,000円
で7000円ダウン！？当初の想定家賃のmin(65,000円)より下回ってるやんけ！！ということで、申し訳ないけど今回はお断りしようとお伝えしたところ…
MADOKAさん、消費税分の補填として77,000円の家賃で良いとおっしゃってくれてます！
とのこと！！まじかー！ありがたやー。。
(火災保険料もアップしましたが、5万円ほどの増額のため、ここは長い目で見てプラスになると判断し、目を瞑りました)。
というわけで、今回は
①物件代300万円
②リフォーム代285万円
③税抜家賃70,000円(年間84万円)
→表面利回り:14.3%(③÷(①+②)×100)
というこで、無事想定利回りの13%を大きく越えて実現させることができました！
まとめ
・家賃設定は効率的にそのエリアの過去の賃貸需要を調べてから現実的に可能な数字で検討すべし
・賃貸物件の使用目的が「事務所」等の業務目的の場合、大家は消費税を納める必要がある(住居目的であれば発生しない)
いかがでしたか？不動産投資では初期投資が大きくかかるため、想定していた利回りが確保できないと、大きなダメージに繋がります。
そのリスクを回避するためには、家賃設定を正しく導き出し、その上で、予算内で希望利回りを担保できそうか、必ずこの二つを確認する必要があります。
次回は「入居後に発生したトラブルについて」を記事にしたいと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございました！
次回もお楽しみに！！
 | 返信転送 |
コメント