不動産投資の自己資金はこうして準備した！マイホームを売却するメリット３つのトンデモ理論！

MADOKA（マドカ）と申します！４０歳からあと５年でサイドFIREを目指している者です。

会社の給料に加え、毎月安定した家賃が獲得できる不動産投資に魅力を感じている方は多いと思います。

とはいえ、不動産投資には物件を購入するために自己資金が多くかかることもあり、中々スタートすることが難しいこともあります。

そこで、今回の記事では僕が実際に実施した「自己資金の作り方」について記事にしたいと思います。

不動産投資の自己資金はこうして準備した！

結論から申しますと、タイトルからもネタバレしている通り「マイホームを売却」して準備しました。

「そんなこと出来ないよ！」

「家族もいるし、自分の意見だけでは無理だよ！」

と思われる方、非常にその気持ちわかります。かくいう僕も妻に説明するときが一番苦労しました。

事実、この手法がつかえる方は、マイホームを持つ全員ではなく、一部の限られた方になると思います。一方で、その限られた条件をクリアーしている方は非常に再現性が高く、これから説明する内容は読んでいただいて損はないかと思います。ぜひ最後までお読みいただければと思います。

持ち家より賃貸のほうが得である３つの理由

まず、そもそも賃貸と持ち家はどちらが得なのか？についての僕の考え方をご説明したいと思います。

結論でいえば、「皆さんがどんな人生を目指していきたいか？」によって答えは変わると思います。

「夢のマイホームで、決まった場所で、一生暮らしていきたい」と心から願っている方については、どうぞマイホームを買ってください！！というでしょう。

でも一方で、「どちらが得か？」と問われると、これは「賃貸のほうが得である」と明言します。

その理由は３つあります。

理由①　ランニングコストがかかる

持ち家の場合、多くは住宅ローンを使って物件を購入すると思います。当然ではありますが、ローンには【元本】の他に【利子】が含まれており、この利子は未来永劫、あなたの元には戻ってきません。

僕も一時、マンションを購入してマイホームとして住んでいた時期がありましたので、改めてその時の条件を基に支払うべき利息を計算してみました。

上記の通り、当時は変動金利で0.775％で組みましたので、2023年時点からは少し高めかと思いますが、2700万円の借入金に対し、元本以外に返済する利息分は合計でおよそ380万円ほどであり、利息割合は12％以上となっていました。

これだけでも大きすぎる金額であることはわかると思いますが、それに加え、【固定資産税】や【火災保険】【地震保険】、マンションであれば【管理費】【修繕積立金】なども、マイホームのランニングコストに含まれてきます。

理由②　価値が下がる可能性が高い

とはいえ、多くの場合は、同じ規模の物件で比較した場合、支払うローンよりも家賃のほうが高額である場合が多いと思います。

そこでもう一つ、お伝えしたい理由としては「購入した物件の資産は下がり続ける」ということです。仮に5000万円で新築物件を購入した場合、ローンを払い終えた35年後に一体いくらの価値になっているか？ということを考えてみましょう。

新築で5000万円の物件というと、だいたい土地が1500～2000万円、家屋が3000～3500万円くらいになるかと思います。

木造物件の場合は22年で減価償却は終わり、帳簿上では価値がゼロとなってしまいます。まぁ、実際の不動産売買ではゼロ円になるわけではないですが、価値は下がることは避けられず、当初5000万円で購入した物件がローンを払い終えるころには2000～2500万円まで値下がりしている可能性が極めて高い、ということになります。

理由③　修繕費が発生する

マンションの場合、数年に一度の大規模修繕のため、各部屋オーナーより「修繕積立金」として毎月支払う必要がありますが、それは戸建の場合も考え方は同じです。

基本的に家は壊れます。

給湯器やエアコンなども１０年もたてば劣化しますし、ローンが終わるころには家屋自体にも様々な修繕箇所が発生する可能性が高いです。

多くの不動産屋のシミュレーションは５０年住んだ場合と書いてあることが多いようです（少なくとも３５年）。

なぜかというと、住宅ローンを支払ったあとじゃないと、資産がプラスにならないから。

でも築５０年っていよいよどうなの？と思いますよね。

以上のことから、「どちらが得か？」という問いに対しては「賃貸のほうが得である」という結論となると思います。

僕がマイホームを売却することに決めたメリット３つ！

ここまで、マイホームを住宅ローンを組んで購入するよりも、賃貸物件に住んだほうが得であることをご説明しました。

実際に、僕は当時住んでいたマイホームを売却して得たお金で不動産投資の自己資金を準備することができ、そこから現在まで計4棟の賃貸物件や株式などの資産購入に充当することができました。

ここからは僕が改めてマイホームを売却することを決心した理由（メリット）についてご説明したいと思います。

メリット①～数百万円の利益が出る可能性がある～

一番期待したいことは「売却益を得ること」です。

先ほど、「時間が経過すればするほど資産価値は減る」と説明しましたが、それはあくまで帳簿上の話。実際には、時間が経過しても価値が下がらず、逆に価値が上がっている場合があります。

僕の場合は、幸運なことに、「価値が上がっていた」物件でした。その物件は何の変哲もない中高の分譲マンションの1室でしたが、僕が購入してから数年後、道向いに【大型ショッピングモール】が建設されることになり、一気に価値が揚がりました。

これはとてもラッキーなことであり、再現性が低いように感じられますが、

自分が購入してから数年経過している場合、その地域の賃貸需要にも変化が発生していることはよくあることであり、都内だけでなく地方でも価値が上がっている地域も多くあるようです。

売る・売らないは別として、一度不動産売買の仲介会社に査定だけでもしてもらうことをお勧めしたいと思います。

メリット②～自分のバランスシートが改善する～

メリット2つ目は、自分のバランスシートが改善する、ということです。

バランスシートとは「貸借対照表（たいしゃくたいしょうひょう）」のことですが、一言でいうと、

【ある一定時点での個人の資産と負債の状況を表したもの】です。

これまでの説明の通り、マイホームを購入すると資産価値よりも負債のほうが数字が多くなってしまいます。これがどういうところに影響があるかというと、「金融機関による今後の融資判断」に大きく関わってきます。

あくまで、あなたが今後、金融機関から融資をして不動産物件を購入・拡大することを想定してのことですが、数千万円のマイホーム住宅ローンの有無でこの部分はかなり変わってきます。

不動産投資をする場合は、金融機関の融資は切っても切り離せないものなので、やはり賃貸のほうが有利と言えるでしょう。

メリット③～賃貸物件に住むとライフスタイルに合わせて引っ越しが可能～

当然ですが、マイホームに住み続ける限り、住所の変更はできません。

もちろん、ご自身の夢を詰め込んだ理想のマイホームであれば、終の棲家として住み続けることが良いことと思います。

一方で、

もしも家族が増えたら？逆に子供が巣立って行って夫婦二人きりとなったら？

会社からの転勤が避けられず、予想外の単身赴任となってしまったら？

近隣にクレーマーなどトラブルを起こす人が引っ越して来たら？

などなど、当初の計画から思わぬ事態が発生して、住み続けることが困難になる場合も可能性としてはあります。

賃貸の場合は、その時のライフスタイルによって自由に住む場所を変えることができ、その時々において最善の場所で生活することが可能になることもメリットと考えました。

ちなみに、僕も急な転勤を命じられ、家族とともに引っ越すためにマイホームを賃貸に出そうと考えたことがありましたが、住宅ローンを組んでいる場合、多くの金融機関は返済中の物件を賃貸に出すことを禁じており、黙って賃貸に出していたことが見つかれば最悪の場合、一括返済を求められることがあるとのことで、泣く泣く止めた経緯があります。

気になる方はご自身が融資を受けている金融機関の担当さんにお聞きしてみてください。

マイホームにいくらの価値があるかまずは調査してみるべし

「マイホームを売却して、得た資金を基に、不動産投資の自己資金にする」という手法についてご説明してきました。

かなり突飛な案だと思われる方も多いでしょう。でも僕は実際にこの方法で資産を拡大することが出来ました。

不動産投資で得たお金でさらに資産を増やすこともできていますし、賃貸暮らしの家賃も資産からの利益で払えており、結果的にとても良い生活ができております。

先ほども書きましたが、まずは売る・売らないは別として、まずはマイホームがどれくらいの価値がつきそうか、調べてみることをお勧めします。

そのうえで、予想以上の金額がつけば、きっとあなたの人生の選択肢は広がることでしょう。

ちなみに、物件の査定については三井のリハウスさんにお願いしました。大手ならではのきめ細やかなフォローにとても助かりましたし、先述の通り、大きく利益を出すことができました。

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