MADOKA（マドカ）と申します！40歳から5年でサイドFIREを目指しているものです。
現在まで4棟の古家物件を購入してリノベーションを施し、
ありがたいことに完成した物件にはそれぞれ入居者様がついてもらっています。
(そのうちの4棟目は買ったばかりで現在リフォーム真っ最中)
実はそんな中で、僕自身とても反省するべき体験談がありましたので今回はその事を記事にしたいと思います。
その内容とは
売買契約を済ませた後に、僕の都合で契約解除してしまったことをお話しします…
今回の記事では
契約解除ってできるの？
契約解除する時の条件とは？
が知りたい！という方に特にオススメです。
僕と同じ経験をする方が少しでも減りますように！！
よさそうな物件を発見！そして希望額で申込が通った！
3棟目までは大きな問題もなく順調に古家再生ができており、
4棟目の物件を探すべく、いつものように物件リサーチしていた時のこと。
なるべく自宅付近が望ましいのですが、なかなか見つからないので、
隣県までエリアを伸ばして探してみよっかな〜
と、県境付近の物件をぽちぽちスマホでリサーチ。
すると、いくつか条件面で良さげな物件が見つかりました。
まずは現地確認しないとはじまらない！
と早速仲介業者さんへメールで問い合わせ。
数時間後、早速返信が。
お問い合わせいただいた物件の他にも、ご要望に近い物件があります！
とのことで、数件まとめて内見のアポを取りました。
そして内見日当日。
合計3件を見てきましたが、僕が問い合わせをしたものではなく、お勧めされた物件にとても興味を惹かれました！
残念ながら写真は載せられませんので、特定されない程度でスペックを記載しますと
・二階建ての戸建
・ガレージあり
・築30年弱で新耐震基準
・屋根裏収納あり
・そのまま住めるくらいキレイ
・駅からまあまあ遠い(徒歩25分)
・家の前が急な坂道
・物件価格が430万円と高額(僕が持っている物件と比べて)
・近隣の再生事例がないこと
そうなんです。古家とは思えないほどめちゃくちゃキレイでしっかりしており、
ワンチャンリフォームなしでも、住めるのでは！？
と思うくらいキレイな物件でした！
ひと目で気に入りましたが、一番の問題は価格について。
加えて、近隣の再生事例がない為、想定家賃が難しい。
ということでらいつもお世話になっている古家再生士®︎に相談してみることに。
その物件、過去に見に行ったことがあります！キレイなので、リフォームは100万円台でイケると思いますよ！
なんと！ということは、仮にリフォームが200万円としても
・物件代430万円+リフォーム代200万円＝630万円
・利回り13%だと
…630万円×13%=81.9万円(年間家賃)
81.9万円÷12ヶ月＝6.825万円
・利回り12%だと
…630万円×12%=75.6万円(年間家賃)
75.6万円÷12ヶ月＝6.3万円
利回り13%だと6.9万円。これだと厳しいかも知れないけど、
さすがにこのスペックであれば利回り12%の6.3万円なら良いのでは！？
何よりめちゃくちゃキレイだもの！！
多少利回りが取れなくとも、長い目で見たら修繕も少なそうだし、良いのでは！
と思い、ダメ元で端数の30万円だけ値引き交渉をして400万円で買付申込を出すことにしました！そしてその日のうちに…
400万円で売主さんからOKでました！！
しゃあー！！
これでさらに利回りが取れやすくなりました！！先ほどの計算例で行くと
・利回り13%→家賃6.5万円
・利回り12%→家賃6.0万円
となります！これは、イケるぞ！！
そして迎えた売買契約
とんとん拍子で迎えた売買契約日。
物件の内見をしてからちょうど10日後というスピードでした。
通常、不動産売買契約までは
①買付申込
②契約前の重要事項説明
③契約の締結と手付金支払い
という流れで進みます。
ちなみに、購入費用にローンを使う場合は①の後に事前審査が入ったりします。
※古家の場合は物件価値が低いため、ローンは組まずに現金払いが多いです。
この日は②③を同時に進めることになっています。
まずは、宅地建物取引士より、「重要事項説明」を受けます。
これが正直言って長くて、素人には理解がしづらい項目が多いので苦手です笑
しかし、僕は超心配なので少しでも気になったことがあるとどんどん質問します。
そんな中、気になる一文と説明がありました。
んんっ？？これどーゆーこと？？
宅地建物取引士の方に質問をすると
要は、建て替えするなら造成許可を取得したり擁壁を立て直す必要がありそうということです。
でもこのまま建て替えをせず使うなら当面は問題ないです。
リフォームして賃貸に出すことも大丈夫ですよ。
ということらしい。
現在の建築基準法では、2mを越す擁壁は、確認申請を取る必要がある一方、
その法律が施行される以前にできた物件や、なんらかの理由で検査済証が出されていない物件も、少し古い物件では珍しくないそう。
しかしそれは現在の法律には適していないので「不適格擁壁」となってしまいますが、取り敢えずもう建ってしまっているので崩れそうなどの不具合が見られなければ、今すぐ直す必要はなさそう、とのこと。
まぁ、当然建て替えなんかはしないから問題ないか！と思い、質問終了。
重要事項説明が完了し、続いて売買契約書にサインと押印をし、最後に物件価格の1割である手付金40万円をお渡しして、無事契約締結が完了しました。
しかし、この時はまだのちに激しく後悔する事を知る由もありません….これが最大の間違いだったのです…
迷いの日々
売買契約が完了され、あとは手付金以外の残金を支払う2週間後に控えた決済日を待つだけです。
しかし、ここで極度の心配性の虫が騒ぎ出し、しない方が良い検索をかけてしまうのです…
すると…
出るわ出るわ。
とにかく
「擁壁のある物件は買うな」
というサイトがわんさかヒットします。
ザクっとその理由は
・もし崩れたら直すのにめっちゃくちゃお金がかかる(数百マン…それ以上とも)
・被害が出たら、賃貸していた場合は入居者への補償も必要
・隣地へも被害が及んだらその補償も必要
・そしてそれにかける保険はない
この物件は山の斜面に造成された土地に建っており、隣地との境に擁壁があります。
その場合、擁壁の責任の所在は
「背が高い方の土地にある持ち主に責任が生じる」そうであり、
そして、この物件の方が背の高い土地に建っております。
つまり、万一崩れたりしたらそれだけでも莫大な修理費がかかるし、隣地にも被害を与えようものなら、天文学的な数字となる…
しかも、保険も効かないとは、その恐ろしさたるや…
こうして、決済日の直前まで、誇張ではなく毎朝5日間、該当物件へ赴き、その都度擁壁を自分なりに調べる日々を過ごしました。。
素人なのだから調べたところで正しい答えが導き出せるわけがない。
しかし、動かないわけにはいかなかったのです。
下手したら、人生が詰むのだから。
そして決断へ
悩みました。7日間ひたすら悩み続けました。
出るはずのない答えを見つけようと、
「君の物件の擁壁は問題がないよ」という答えがどこかにあるのではと、毎日毎朝、調べ続けました。
しかし、結局その答えは見つかりませんでした。
契約解除
その4字が頭に浮かびます。
7日間、悩み調べ続けた理由は
契約解除は「決済日までに」かつ「履行の着手までに」行うとあります。
その場合は支払った手付金40万円を放棄する事を条件に、契約が解除出来ると記載がありました。
ここでいう履行の着手とは、例えば登記の変更を司法書士にお願いしているとか、もう物件を動かすための次の具体的な行動に移っていることを指すようです。
この時、決済日の2日前。
それを過ぎると、手付金の放棄に加えて違約金が発生するとのこと。
やるなら、もう言わなくては
意を決して、仲介業者さんへ契約解除の連絡をすることにしました…
売買契約解除をして感じたこと
仲介業者さんに申し出た契約解除については、意外なほどすんなりと受理されました。
すでに仲介手数料は支払っているため、解除しても仲介業者的には利益は担保されます。
この辺りは担当さんのスタンスによるものかも知れません。
しかし、契約解除してしまったことで、少なからず信頼を失わせてしまったこともあるし、なにより売主さんに申し訳がない。
そして自分自身も
手付金40万円+仲介手数料約20万円の
合計60万円を失ってしまったのです。
今回は60万円で済みましたが、もしも取引金額が大きければ、立ち直れないほどのダメージを受けることになります。
まさに誰もが得をしない出来事でした。
まとめ
契約には法的拘束力が生じます。
今回の経験は、決して起こしてはならないことですが、
どこか不動産経営に慣れてきて、考えに甘さが生じてきた自分自身にとっては
投資家、事業家として改めて身を引き締めることになった良い経験となりました。
いかがでしたか？
あまり声高に説明するようなことではないかも知れませんが…
僕と同じ経験をする方が少しでも減りますように！！
最後までお読みいただきありがとうございました！！
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